Droit immobilier

Chez Me Carolyne Béland, Notaire, nous savons que cet investissement sera le plus important de votre vie. C’est pourquoi nous seront là pour vous conseiller, pour éclaircir tous les aspects et ainsi vous assurer que tout ira bien.

BAIL RÉSIDENTIEL ET IMMOBILIER

Un bail est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire afin de définir leurs engagements respectifs. Le bail de logement fait l’objet de règles particulières qui sont prévues aux articles 1892 et suivants du Code civil du Québec. Ces dispositions sont d’ordre public et on ne peut y déroger. Ainsi, est sans effet la clause d’un bail portant sur un logement et qui déroge à ces dispositions particulières.

Le formulaire de bail de la Régie du logement est obligatoire depuis le 1er septembre 1996. Il doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement, qu’il s’agisse d’une chambre, d’un appartement, d’un appartement en copropriété divise ou d’une maison par exemple. De plus, il faut remplir une annexe Services aux personnes âgées ou handicapées lorsque des services particuliers sont offerts à ces personnes.

Les principales obligations du locataire en cours de bail consistent à payer le loyer, utiliser le logement avec prudence et diligence, ne pas changer la forme ou la destination du logement, maintenir le logement en bon état de propreté, respecter les lois relatives à la sécurité et à la salubrité du logement, subir les réparations urgentes et nécessaires, permettre la vérification de l’état du logement, sa visite à un acquéreur éventuel, l’affichage et sa visite à un locataire éventuel, ne pas changer les serrures du logement, se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires et/ou du locateur, et aviser le propriétaire d’une défectuosité ou détérioration substantielle. Les principales obligations du locataire à la fin du bail consistent à enlever ses effets mobiliers et remettre le logement dans son état initial.

Quant au locateur, ses obligations au moment de la délivrance du logement se résument à délivrer le logement en bon état de réparations, d’habitabilité et de propreté et ce, à la date convenue. En cours de bail, le propriétaire doit procurer la jouissance paisible du logement, maintenir le logement en bon état d’habitabilité, garantir que le logement puisse servir à son usage normal et l’entretenir à cette fin durant toute la durée du bail, faire toutes les réparations nécessaires, sauf celles à la charge du locataire, s’assurer que le nombre d’occupants respecte les conditions normales de confort et de salubrité et ne pas changer la forme ou la destination du logement.

BAIL COMMERCIAL

Il n’existe pas de réglementation spécifique qui régit le bail commercial. Seules les règles générales sur les contrats et le louage viennent régir les relations entre locataires et locateurs de locaux commerciaux. De là, l’absence totale de compétence de la Régie du logement. Seuls les tribunaux de droit communs, soit la Cour du Québec ou la Cour supérieure, sont compétents en ces matières et peuvent entendre leur litige.

Étant donné que la loi offre peu de protection aux locataires commerciaux qui sont par ailleurs souvent pressés de prendre possession de leur local, ces derniers se retrouvent souvent placés en position d’infériorité quand vient le temps de signer un bail de ce type. La NÉGOCIATION est de mise pour arriver à une entente qui puisse satisfaire les deux parties. Les locateurs qui prétendent ne pouvoir modifier les clauses des contrats cherchent souvent à mettre de la pression indûment au locataire peu expérimenté.

Il est important de porter une attention particulière à la durée du bail qui est proposée. Une durée très longue, comme cinq ou dix ans par exemple, peut nuire aux possibilités d’expansion de l’entreprise. Il vaut parfois mieux négocier une durée plus courte, comme trois ans par exemple, mais en prenant soin d’inclure une clause de renouvellement intéressante. Il sera important également de prévoir un délai raisonnable pour donner un préavis si l’on désire mettre fin au bail qui vient à échéance. Si on veut mettre fin au bail alors que l’échéance n’est pas arrivée, il faut trouver à sous-louer ou céder son bail.

Un locataire qui s’apprête à signer un bail doit s’assurer de bien connaître ses obligations en regard de certains frais comme l’électricité, le chauffage, la climatisation, les assurances, le déneigement, l’entretien, les taxes et les réparations. C’est pourquoi une consultation avec votre notaire est fortement conseillé !

Enfin, si un locataire veut protéger ses droits à titre de locataire, il peut faire publier le bail ou un avis de bail au registre foncier. En conséquence, si l’immeuble est vendu, le nouveau propriétaire ne pourra résilier le bail et sera tenu d’en respecter les termes.

OFFRE D’ACHAT

Éviter les mauvaises surprises en signant l’offre d’achat

Le notaire est un expert reconnu dans le domaine du droit immobilier. La prudence la plus élémentaire suggère d’ailleurs d’avoir recours à ses services avant de s’engager à quoi que ce soit, surtout par écrit. Une grande majorité d’acheteurs ignore en effet qu’une fois l’offre d’achat signée et acceptée, il est très difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler.

Éviter que les dettes de l’entrepreneur ne deviennent les vôtres !

Vous voulez acheter une maison neuve sans vivre l’horreur des hypothèques légales de la construction? Un suivi après l’enregistrement de l’acte de vente est essentiel, car divers intervenants du domaine de la construction peuvent vous réclamer des sommes, parfois considérables, que l’entrepreneur a fait défaut de leur payer.

Éviter d’être responsable de la dette hypothécaire de votre vendeur

Pour sauver le paiement d’une « pénalité » sur votre prêt hypothécaire, votre acheteur pourrait prendre en charge votre hypothèque existante au moment de l’achat. Vous demeurez ainsi toujours responsable du prêt hypothécaire alors que la propriété ne vous appartient plus. Il est souhaitable de consulter votre notaire sur les conséquences d’une prise en charge de l’hypothèque existante par l’acheteur et sur les autres solutions possibles.

CONTRAT DE VENTE

Les principales démarches qu’effectue votre notaire

Il reçoit la promesse d’achat, les titres de propriété et le certificat de localisation que le vendeur a en sa possession, copie des contrats de mariage, jugements de divorce etc., de la part de l’acheteur, du vendeur ou du courtier immobilier.
Il obtient tout autre document nécessaire pour compléter ses analyses et vérifications : certificat de localisation à jour, s’il y a lieu; copie des plans cadastraux; états des taxes municipales et scolaires; copie des contrats de location du chauffe-eau, de la fournaise, facture d’huile à chauffage; copie des baux; etc.
Il examine les titres de propriété, les actes de servitudes, les hypothèques publiées, le certificat de localisation, etc.
Il effectue toute autre vérification requise selon les particularités de la transaction : immeuble à logements, zonage agricole, ensemble immobilier, copropriété divise ou indivise, bien culturel classé ou reconnu, immeuble en construction, etc.
Il prend les mesures appropriées pour corriger toute irrégularité dans les titres de propriété ou dans l’occupation de l’immeuble que ses recherches lui ont permis de déceler : empiétements, non respect des règlements municipaux, problèmes de transmission successorale, etc.
Il détermine les hypothèques qui devront être radiées et demande aux créanciers des états de compte pour remboursement.
Il reçoit les instructions du créancier hypothécaire et en prend connaissance; il prépare l’acte d’hypothèque, rencontre l’acheteur, vérifie son identité, lui explique l’acte et reçoit sa signature; il reçoit la signature du créancier et vérifie l’identité du signataire; il émet les copies conformes et publie l’acte au registre foncier; il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits du créancier.
Il transmet à l’institution financière les documents nécessaires pour obtenir le décaissement du prêt, notamment son avis juridique sur la qualité des titres de propriété. Il dépose ensuite dans son compte en fidéicommis les sommes reçues du créancier. Il vérifie la preuve d’assurance de l’acheteur et voit à ce que le créancier y soit désigné à titre de bénéficiaire.
Il prépare l’état des répartitions (« ajustements »), l’état de décaissement du prix de vente ainsi que l’acte de vente. Si l’une ou l’autre des parties est une personne morale, il obtient les règlements et résolutions et s’assure qu’ils soient dûment adoptés par les autorités compétentes. Dans tous les cas, il veille à ce que le vendeur obtienne les autorisations, concours et consentement requis pour vendre la propriété.
Il prépare les avis d’adresse lorsqu’il y a plus d’un acheteur.
Il communique à l’acheteur le montant précis qu’il doit lui remettre pour compléter la transaction : solde encore dû sur le prix de vente et répartitions.
Avant la date de la signature de l’acte de vente, le notaire doit détenir, de manière irrévocable, la totalité du prix de vente. L’acheteur peut être appelé à remettre la traite ou le chèque plusieurs jours avant la signature de l’acte de vente. Le notaire reçoit les sommes, les dépose dans son compte en fidéicommis et émet les reçus. Les comptes en fidéicommis des notaires sont soumis à une réglementation stricte et un contrôle rigoureux effectué régulièrement par l’Ordre professionnel. Votre argent est en sécurité!
Il rencontre le vendeur et l’acheteur, vérifie leur identité, reçoit leur signature, émet les copies conformes et publie l’acte de vente et les avis d’adresse, s’il y a lieu, au registre foncier. Il vérifie l’inscription de l’acte à l’index des immeubles et s’assure de l’absence d’inscription indésirable susceptible d’affecter les droits de l’acheteur et de son créancier.
Il émet les chèques, paie les créanciers hypothécaires du vendeur et prépare les actes de quittance ou de mainlevée afin que l’immeuble soit libéré des hypothèques qui le grèvent (les frais et honoraires pour la radiation de ces hypothèques sont à la charge du vendeur). Le notaire transmet les copies conformes de tous les actes qu’il a reçus aux parties concernées.
Finalement, il conservera les pièces à votre dossier pendant une période minimale de 10 ans, et les originaux des actes qu’il a reçus demeureront toujours dans son greffe, peu importe qui, dans l’avenir, en sera le détenteur.

Tout au long du processus, le notaire répond aux interrogations des parties, donne des conseils juridiques et agit comme conciliateur s’il survient une mésentente.

REGISTRE FONCIER DU QUÉBEC

Rappelons que pour bien protéger son bail commercial, il est toujours recommandé de le publier au Registre Foncier afin d’éviter qu’un nouvel acquéreur ne résilie le bail en cas de vente de l’immeuble. Il s’agit d’un droit auquel le locateur ne peut s’objecter et les coûts sont minimes. À défaut de faire publier un avis de bail, si l’immeuble est vendu à un tiers, le nouveau propriétaire pourrait, à son entière discrétion, évincer le locataire dans les 12 mois suivant l’achat de l’immeuble, et ce même s’il reste deux, trois ou même dix (10) années au bail. Le seul recours du locataire sera de poursuivre son ancien locateur en dommages et intérêts. Si le bail est publié, le nouveau propriétaire devra respecter le bail et les options de renouvellement. De plus, le droit de premier refus sera opposable à tous. Pour protéger vos droits, consultez votre notaire !

Chaque cas est unique. De simples considérations stratégiques peuvent inciter à la négociation de clauses spéciales. Par exemple, il pourrait être avantageux pour un opérateur de salon de bronzage de négocier une clause d’exclusivité interdisant la location d’un local du même immeuble à un autre salon de bronzage. Pour une entreprise en démarrage, il pourrait être intéressant de négocier une clause de sortie, permettant au locataire de mettre fin au bail, sur la base d’un préavis de quelques mois. En somme, il n’y a de solution magique. La rédaction du bail est tout aussi importante que la négociation. Avant de signer, avant de vous menotter, consultez votre notaire. Ça pourrait faire toute la différence !

HYPOTHÈQUES ET SÛRETÉS

Une hypothèque est une sûreté, c’est-à-dire un droit accordé à un créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier (ou exceptionnellement sur un bien meuble assimilable à un immeuble tel une maison mobile) en garantie d’une dette, sans que le propriétaire du bien qui constitue la garantie en soit dépossédé.

Un bien hypothéqué est un bien qu’un créancier peut faire saisir si le débiteur ne remplit pas l’obligation principale (par exemple les échéances ne sont pas payées), afin de le mettre en vente, et d’être remboursé par préférence sur le prix de vente.

Au Québec, une hypothèque immobilière est prise par le biais d’un notaire. Elle fait l’objet d’une publication au registre foncier.